今までの総まとめ。
断熱等級7(33坪)で価格比較しました 。・ヤマト住建
・地元工務店
・一条工務店
・ウィズダム建築設計
・大和ハウス
・三井ホーム
・アキュラホーム
・クレバリーホーム
・住友不動産1千万円以上の開きになるとは思いませんでした…勉強不足。
計110時間のやり取りを集約 家造り時間の節約になると思います。※有料Note
建築請負契約の中身を読んでいるだけで眠くなってきた…工務店に丸投げしたい
その気持ちはわかるけど、今はChatGPTに中身を整理してもらえるから、試してみるのも一つの方法だよ
こんにちは。
今回は、MK工務店と建築請負契約を結んだときの話を書いていきます。
工務店を決めるまでには、想定していたよりもかなり時間がかかりました。
実は、契約直前まで話を進めていた別の工務店が、途中で事業を継続できなくなってしまい、計画をいったん白紙に戻すことになったからです😅
そのときの経緯については、下記の記事にまとめています。
同じように工務店選びで不安を感じている方の参考になればと思い公開しています。
そこから改めて住宅会社を比較検討し、最終的には「費用」と「間取りや仕様の自由度」のバランスを基準に、MK工務店を選ぶことにしました。
ここでいう「自由度」とは、間取りの変更や設備の選択について、どの程度こちらの要望を反映できるか、という意味です。
詳しい比較の考え方や数値面については、冒頭で紹介しているNote記事にまとめていますので、気になる方はそちらも合わせて見ていただければと思います。
さて、話を本題に戻します。
土地の契約と同じように、今回も建築請負契約書の中身をChatGPTに読み込ませて、事前に確認ポイントを整理してから打ち合わせに臨みました。
建築請負契約は、金額も大きく、工事期間も長く、しかも後から変更が難しい内容が多く含まれます。
その一方で、文章は専門用語が多く、正直なところ、普通に読んでいるだけでは理解しきれない部分も少なくありません😥
そこで今回は、私が実際にやった「契約書の読み方」と「事前準備のやり方」を、できるだけ具体的に書いていきます。
この記事を読むと分かること
・建築請負契約書や約款を、施主がどのような手順で事前確認すればよいか
・ChatGPTを使って、契約書の不利な条文や確認ポイントを洗い出す方法
・工務店との契約前に、保険・保証・JIO・アフター体制で何を質問すべきか
・実際の契約の流れ（事前準備～質問～契約締結まで）を施主の視点で追体験できる
建築請負契約書をChatGPTに読ませて事前にチェック
チェック方法は後述しますが、今回の契約でも、私は工務店から受け取った建築請負契約書（写真）をChatGPTに読み込ませ、次のようなことを依頼しました。
- 施主側に不利になりそうな条文がないか
- 内容があいまいな部分はどこか
- 工務店に確認した方がよさそうな点は何か
ChatGPTは文章の構造を整理したり、「ここは意味が取りにくい」「ここは解釈が分かれそう」といった指摘を出してくれるので、自分が読むときのガイド役としてはかなり役に立ちました。
建築請負契約書には、
- 「甲」「乙」といった当事者の定義
- 「別紙◯◯による」といった参照条項
- 「この場合は本条を適用しない」といった例外規定
などが頻繁に出てきます。
こうした部分を人間が最初から全部追うのは、なかなか大変です。
ChatGPTに「ここを分かりやすく説明して」と投げることで、
自分がどこを重点的に読めばよいかが見えてきたのは大きな助けになりました😀
確認したいことをエクセルで整理して事前に工務店へ送付
契約書をChatGPTで一通り整理した後、
私は「当日聞きたいこと」「あいまいに感じた点」をすべてエクセルにまとめました。
そのリストを、打ち合わせの数日前に工務店へ送付し、
「当日はこの内容を順番に確認させてください」と伝えています。
こうしておくと、
- 当日その場で考えながら質問しなくてよい
- 担当者側も事前に資料を確認できる
- 打ち合わせ時間を無駄にしにくい
というメリットがありました。
このとき作った「契約前の確認リスト」は、
実際に私が使った形のまま公開しています。
※契約書そのものは公開できませんが、
契約書から作成した疑問リストから議論した内容はわかるかと思います。
工務店との契約は一生に何度もあるものではないので、
「聞き漏れがあった」という後悔を減らすためにも、
こうしたリスト化はやっておいてよかったと感じています。
建築請負契約書はなぜこんなに読みにくいのか
あらためて思ったのは、
建築請負契約書は、とにかく文章が読みにくいということです😣
これは工務店が意地悪をしているというより、
- 法律用語
- トラブル防止のための定型文
- 例外条件を盛り込んだ文章構造
が積み重なって、結果として「普通の日本語」とは違う文体になっているからだと思います。
※契約書は工務店オリジナルの物ではなく一般的な物をそのまま使っているとの事でした。
実際に読んでいると、
「第◯条の規定にかかわらず、乙が第△条に基づき…」
のような文章が続き、
内容を追っているうちに何を言っているのか分からなくなることもありました。
正直なところ、普通に最初から最後まで読んでいると眠くなります😪
そこで私は、
「全文を自分の頭で理解しよう」とするのではなく、
ChatGPTに整理させながら、自分は判断すべきポイントに集中するというやり方を取りました。
それでも全部が楽になるわけではありませんが、
少なくとも「どこを重点的に見ればいいのか」はかなり明確になりました。
ChatGPTに出した指示文も参考として掲載しています
今回、私がChatGPTに出した指示文（プロンプト）もそのまま本ブログに載せています。
「こういう聞き方をすると、こういう整理のされ方になる」
という参考になればと思って公開しています。
これをそのまま使ってもいいですし、
ご自身の状況に合わせて書き換えても問題ありません。
建築請負契約書をChatGPTで確認するまでの手順
私が実際に行った流れは、次の3ステップです。
① 契約の1週間ほど前に、契約書と約款のひな型をもらう
まず、工務店から「建築請負契約書」と「約款（やっかん）」のひな型を事前にもらいました。
※約款とは、工務店と施主の間で適用される共通ルールをまとめた文書で、
「支払い」「工期」「トラブル時の対応」などが細かく書かれています。
② 個人情報を隠して、書類を写真に撮る
そのままOCRサイトへアップロードするのは抵抗があるので、
名前や住所、土地の地番などの個人情報は付箋で隠してから、
スマートフォンのカメラで1ページずつ撮影しました。
③ OCRサイトで文字データに変換する
撮影した画像をOCR（文字認識）サイトにアップロードし、
PDFやテキストデータに変換しました。
OCRとは、画像の中の文字を読み取って、コピーできる文字データにする仕組みです。
サイトはどこでも良いと思いますが私はこのサイトを使いました。
オンラインOCR – 画像をテキストに変換（無料）
なお、このやり方は、前回の土地の売買契約をチェックしたときと同じ方法を使っています。
紙の契約書でも、こうしてデータ化すればChatGPTに読み込ませることができます。
ChatGPTに出した実際の指示文（プロンプト）
ここからが、私が実際にChatGPTに入力した指示文です。
工務店から事前にもらった約款をChatGPTにペーストして、次のように依頼しました。
工務店から事前にもらった約款です。
施主にとって不利になる規約、確認をした方が良い項目はありますか？
一般的な約款だと言われていますが、一般的なものと差異がある場合は、そこを原文（情報の出所）を載せたうえで比較してください。
この後に、約款などを含む書類を13枚、同じように検証してもらいます。
ChatGPTに約款を読み込ませる際、今回の私の環境では、13ページ分をまとめて貼り付けた場合、回答の精度が下がる傾向が見られました。
そのため私は、約款を1ページずつ区切り、毎回同じ指示文を付けて入力するという方法を取りました。
こうすることで、どの条文についての回答なのかがはっきりし、内容の抜けや読み違いが起きにくくなると感じています。
「原文を載せて比較してください」と指定した理由
この指示文の中で、私が意識したのが次の一文です。
「原文（情報の出所）を載せたうえで比較してください」
ChatGPTは文章を要約したり、比較したりするのが得意ですが、
ときどきそれらしく見える説明を作ることがあります。
そのため、「どこにそう書いてあるのか」を自分で確認できるように、
必ず原文を引用した上で比較するように指定しました。
実際にこの形で指示すると、
- 約款のどの条文が該当するのか
- どの文言が一般的な表現と違うのか
を、条文番号や文章を示しながら整理してくれます。
そのおかげで、「これは本当にそう書いてあるのか？」を自分の目で確かめながら読むことができました。
このやり方は、契約書をただ眺めるよりも、内容を追いやすくなるという点で助けになりました。
建築請負契約で実際に確認した「質問リスト」
事前に作成した確認したいことリストはかなりのボリュームになりました。
ただ、今回使われていた契約書と約款は、工務店側が言う通り比較的一般的な内容だったため、
質問も特別に尖ったものではなく、基本的な確認が中心になっています。
打ち合わせの中で大きな問題になる点はありませんでしたが、
少しだけ議論になった項目があったので、その一例を紹介します。
火災保険・建築工事保険の補償内容の確認
17行目 13条3項
Q：
火災保険と建築工事保険の補償内容は？
パンフレットや商品名があれば教えてください。
地震や盗難は補償されますか？
A：
盗難については警察対応になる。
地震についてはカバーしているが、性質上、補償額は少なめ。
火災保険・建築工事保険の詳細は、別途パンフレットを渡す。
工事中の保険には入っていることが確認できた
このやり取りから、
工事中の火災や事故に対する保険には加入していることは確認できたので、
その点については一応の安心材料になりました。
一方で、完成保証制度には加入していないという説明もありました。
理由としては、「一時的に赤字を出した時期があり、加入条件を満たせなかった」とのことでした。
この情報は事前に聞いていたので分かってはいました。
完成保証制度とは、工務店が万が一工事を続けられなくなった場合に、
別の会社が引き継いで完成させるための制度です。
ただ、補償内容を調べてみると、引き継ぎ条件や上限金額などの制約も多く、
必ずしもすべての金額をカバーできる仕組みではないことも分かりました😮
出典：住宅完成保証制度｜住宅保証機構株式会社 住宅瑕疵（かし）保険
例えば下の様な支払いフェーズの場合、
④で住宅メーカーが倒産した場合の補償限度額は400万円です。
① 契約時 100万円
② 着工時 2000万円
③ 上棟時 2000万円
④ 完成時 2000万円
ただし、④の中でも途中まで工事されており、引継ぎする工務店が1000万で工事可能となれば補償限度額はその20％なので200万円となります。逆に3000万の場合は600万円となります。
当初の私は、「完成保証制度」と聞いて建築費がすべて補償される制度だと勘違いしていました。
実際には、工務店が倒産した場合に別の会社で工事を続けるための“追加費用の一部”を補填してくれる仕組みで、いわゆる「全額補償」ではありません。
そのため、制度の名前から想像していた内容と比べると、正直なところ「思っていたより範囲は限定的だな」と感じたのも事実です。
ただし、これはあくまで制度の仕組みを理解した上での個人的な感想であり、制度そのものを否定する意図はありません。
私たちの場合、この保証が付かないからといって、その工務店を選ばないのはもったいないと判断しました。技術力や設計力、家づくりへの姿勢などを総合的に見て、「ここに任せたい」と思える会社だったからです。
言い換えるなら、良いものをつくる会社に長期的に期待して投資するような感覚に近いかもしれません。リスクをゼロにすることはできませんが、納得できる相手に託すという判断も、家づくりでは十分に合理的な選択肢の一つだと考えています。
MK工務店の財務状況については事前に確認済み
この点については、
MK工務店の財務状況を以前に自分なりにチェックしていました。
やり方は、決算公告などの公開情報を使ったシンプルな分析で、
専門知識がなくても確認できる方法です。
その手順は別記事でまとめていますので、
興味のある方はそちらを参考にしてもらえればと思います。
「万が一」にどう備えているかは契約前に確認しておきたい
工事中の事故、会社の経営状況、工事が途中で止まる可能性など、
どれも起きてほしい話ではありませんが、
起きた場合にどうなるのかを事前に確認しておくことは大切だと感じました。
こうした内容は、契約書の条文を読んでいるだけでは気付きにくいため、
質問リストとして整理して聞いてみることで、
工務店の考え方や対応方針が見えてくる部分もあります。
10年保証とアフター引き継ぎ体制の確認
30行目 保証書の内容（10年保証）
Q：
社長さんが引退された場合、〇〇の会に所属しているどの工務店にアフターサービスが引き継がれる予定でしょうか。その手順も教えてください。
A：
具体的な手順は現在会議中で、決まり次第連絡する。
この点については、少し気になる部分が残りました。
東海地域では〇〇の会の会員数が多いそうですが、私の建築予定エリアでは会員が少なく、
「どの工務店が、どの地域をカバーするのか」といった具体的な割り振りまでは、まだ決まっていないようです。
一般論として、ベンチャー企業は長期的に見ると継続が難しいケースもあると聞きます。
そのため、この点については、曖昧なままにせず、明確な回答をもらうよう要望を出して、結論を待つことにしました。
JIO保証と特約条文の確認
35行目 追加特約 第6条
Q：
JIO（日本住宅保証検査機構）の保証書は、引き渡しまでに必ず受け取れる前提で進めたいと考えています。その内容を一文コメントとして契約書に残しても問題ないでしょうか。
A：
社長さんも、なぜこの条文が入っているのかは分からないとのこと。
実務上は使わない条文との説明でした。
ここで私が気になったのは、
「JIOの検査に合格しない場合、関連するすべての保証が無効になる」という趣旨の条文です。
それが追加特約の一番最後に書かれていたため、目に留まりました。
JIOとは、第三者機関として住宅の検査や保証を行う団体で、
基礎や構造、防水などが一定の基準を満たしているかをチェックします。
合格すれば、瑕疵保証（かしほしょう）と呼ばれる、構造部分の10年保証が付く仕組みです。
今回使われていた約款は、建売住宅にも共通で使われているものとのことで、
さまざまなケースを想定した適用範囲が広めの内容になっている、という説明でした。
社長の話では、
JIOの検査は、配筋（鉄筋の組み方）や上棟（建物の骨組みが組み上がる段階）などのタイミングで行われ、JIOレベルであれば通常の施工をしていれば大きな問題になることは少ない、とのことでした。
施工品質については、元ホームインスペクター（住宅検査の経験がある人）である社長がチェックする体制との説明もあり、現時点ではその点を踏まえて問題ないだろうと判断しています。
建築請負契約の締結と手付金の支払い
こうした確認を一通り行ったうえで、
約3時間ほど自宅で打ち合わせを行い、
最終的に50万円の手付金を支払い、契約書に押印しました。
金額や契約条件の確認に時間がかかりましたが、
事前に質問リストを用意していたことで、
その場で慌てて判断する場面は少なく済んだと思います。
少し時間がかかった原因は社長の思い出話が長かったからです。
一つの質問に対しての思い出話が長かったので予想以上に時間がかかったと感じました😅
次回以降の打ち合わせと残っている確認事項
工務店の話では、
次回以降はいよいよ間取りや仕様の検討といった内容に入っていく予定とのことでした。
ただ、ここまでのやり取りの中で、質問リストを見返すと、まだ十分に議論できていない項目がいくつか残っていることにも気づきました。
そのため、
「次の打ち合わせでは、まずその未消化の項目から整理していきましょう」
という形で話を進めることにしました。
工務店への質問リストは次回以降に公開予定
次回の記事では、
これまでに使ってきた工務店への質問リストを、できるだけそのままの形で公開する予定です。
同じように工務店選びや契約を進めている方にとって、
確認漏れを防ぐ参考になるかもしれません。
必要なときに見返せるよう、
本ブログをブックマークしておくと、あとから情報を探しやすくなると思います。
建築請負契約チェックリスト（ブログおさらい用）
今回のブログのまとめです。
必要なところを抜粋して使ってみて下さい。
【1】契約書・約款を事前に入手できているか
□ 契約の1週間程度前に「建築請負契約書」と「約款のひな型」を受け取ったか
□ 事前に内容を確認できる時間を確保できているか
【2】契約書をデータ化して確認できているか
□ 契約書・約款の個人情報（氏名・住所・地番など）を隠したか
□ 書類をスマホ等で1ページずつ撮影したか
□ OCR（画像→文字変換）でテキストデータ化したか
□ ChatGPT等に読み込ませられる形式に変換したか
【3】約款を第三者視点でチェックできているか
□ 施主に不利になりそうな条文を抽出してもらったか
□ 「確認した方が良い項目」を洗い出したか
□ 情報の出所（どの条文か）を自分の目で確認したか
【4】工務店に事前質問リストを送っているか
□ 気になる点をExcel等でリスト化したか
□ 契約前に工務店へ質問リストを送付したか
【5】工事中の保険内容を確認したか
□ 火災保険の補償内容を確認したか
□ 建築工事保険（工事中の事故・破損）の補償範囲を確認したか
□ 盗難が補償対象になるか確認したか
□ 地震が補償対象になるか確認したか
□ 補償内容が分かるパンフレットを受け取れるか確認したか
【6】完成保証制度の有無を確認したか
□ 完成保証制度に加入しているか確認したか
□ 加入していない場合、その理由を聞いたか
□ 万が一工事が止まった場合の対応を確認したか
【7】アフターサービスの引き継ぎ体制を確認したか
□ 会社代表が引退した場合のアフター対応を質問したか
□ どの地域を誰がカバーするのか確認したか
□ その手順が決まっているか確認したか
【8】JIO保証と検査内容を確認したか
□ JIOの保証書を引き渡しまでに受け取れるか確認したか
□ JIO検査に不合格だと保証が無効になる条文を確認したか
【9】JIO検査の中身を理解しているか
□ 検査のタイミング（配筋・上棟など）を確認したか
□ どこを検査するのか説明を受けたか
【10】施工品質のチェック体制を確認したか
□ 施工を誰がチェックするのか確認したか
□ 社内で検査や品質確認をする人がいるか聞いたか
【11】契約前に未消化の質問を洗い出したか
□ 質問リストを見返して未回答項目を確認したか
□ 次回打ち合わせで優先的に議論する項目を決めたか
最後に
ここまで長い文章を読んでいただき、ありがとうございます😀
建築請負契約や約款の話は、正直なところ読むだけでも負担が大きく、途中で後回しにしたくなるテーマです。
それでも、ここまで読み進めているあなたは、住まいづくりを「なんとなく」ではなく、自分の意思で進めようとしている方だと思います。
その姿勢は、これから何十年と暮らす家を考えるうえで、とても大切な土台になるはずです。
私自身も、契約書を一つひとつ確認しながら、不安に思う点や分からない言葉を調べ、工務店に質問を重ねてきました。
このブログでは、その過程をできるだけそのまま共有しています。
すべてが正解とは限りませんが、「こうやって考えた」「こうやって確認した」という実例が、誰かの判断材料になればという思いで書いています。
もしこれから工務店と契約を控えているなら、今日読んだ内容を参考に、ぜひ一度、ご自身の契約書や約款を見返してみてください。
気になる条文を一つ見つけるだけでも、次の打ち合わせで聞くべき質問が見えてきます。小さな一歩ですが、その積み重ねが、後悔の少ない家づくりにつながっていくと思います。
Note有料記事を作りました。
ヤマト住建、一条工務店、Withdom建築設計にご興味がある方は覗いてみて下さい😄
冒頭に紹介した価格比較の記事です。
各社の特化記事です。
